Verdt å vite om boliglån

Drømmer du om din egen bolig, men er usikker på hva banken legger vekt på når de vurderer en søknad om boliglån? Her forteller vi deg mer om hva som vektlegges og hva du bør tenke over når du søker om boliglån.

Av: Finansportalen

Det kan være mange penger å spare på å flytte lånet til en ny bank! Sjekk om du har en konkurransedyktig lånerente ved å sammenligne med lånetilbud fra andre banker i Finansportalen. Hvis din boliglånsrente er høyere, enn du ser andre banker vil tilby, bør du be banken om å gi deg lavere lånerente på boliglånet eller vurdere å refinansiere lånet i annen bank.

Kjøp av bolig krever finansieringsbevis

Om det er første gang du kjøper bolig – eller du allerede har egen bolig – vil du måtte kunne dokumentere overfor selger at du kan finansiere boligkjøpet om ditt bud skal bli seriøst vurdert av selger i budrunden. Dokumentasjon skaffer du deg gjennom på forhånd søke om finansieringsbevis i bank. Er dere flere, som skal stå bak finansieringen av boligkjøpet, søker dere sammen.

Et finansieringsbevis er en forhåndsvurdering av hvor mye man vil kunne få innvilget i boliglån av banken man har søkt. Behandling og utstedelse av finansieringsbevis er som regel gratis. På samme måte som ved lånesøknad for langsiktig boliglån, vil banken kreve at alle relevante opplysninger for søknaden kan dokumenteres å legge vekt på å vurdere betalingsevne og -vilje, egenkapital, sikkerhet og kundeforhold. Som et minimum må du regne med å dokumentere inntekt, gjeld og formue gjennom kopi av siste års selvangivelse og lønnsslipp/utbetaling av trygdeytelse.

Hvor lang tid det vil ta å få behandlet søknaden avhenger av hvor enkle relevante opplysninger er, hvor raskt de kan dokumenteres og bankens behov for tid til søknadsbehandling.

Ikke alle banker tilbyr boliglån i hele landet

En del banker tilbyr bare boliglån til personer bosatt i, eller med tilknytning til, bankens geografiske markedsområde. For å gjøre det enkelt for deg å finne ut om banken er relevant, har Finansportalen delt inn i landsdekkende eller også lokalt/regionalt markedsområde.

Hvor mye bør du låne

Lån aldri mer enn du vet at du kan klare å betale for på kort og lang sikt. Når du vurderer din egen betalingsevne bør du legge vekt på hvor mye du, med stor grad av sikkerhet, kan regne med å ha som langsiktige stabile inntekter, og som du kan bruke til å betale renter, gebyr og avdrag på lån. Har du lån eller kreditt med flytende rente må du også ta hensyn til at lånerenten kan bli høyere. Banken ser på din samlede gjeld når din betalingsevne blir vurdert – det må du også gjøre i din beregning.

Hvor mye koster boliglånet

I tillegg til å nedbetale beløpet du har lånt, må du regne med å betale banken renter og gebyrer når du tar opp et lån. Prisopplysninger for lån og kreditt skal gis lett synlig i prisoppslag eller prisliste, der tjenesten kan bestilles. Opplysningene skal følge lovpålagte krav til prisopplysninger ved markedsføring av lån og kreditt. Prisopplysningene i boliglånsbarometeret i Finansportalen skal være de samme som banken opplyser på bankens egne nettsider.

For boliglån må du vanligvis betale nominell lånerente, etablerings-, depot- og termingebyr til banken. For enkelte typer lån eks. fleksilån kan prosentvis gebyr av bevilget lånesum/kredittramme også forekomme.

Den nominelle renten er den løpende pålydende renten du må betale for lånet i en bestemt periode, vanligvis ett år. Først når gebyrene, du må betale til banken for lånet, er inkludert kan den effektive renten beregnes. Det er med andre ord den effektive renten som forteller hva du faktisk må betale for lånet. Bruk derfor alltid effektiv rente når du skal sammenligne tilbud om lån/kreditt.

Offentlig tinglysningsgebyr

I tillegg til det du må betale til banken for lånet må du, ved etablering av alle typer boliglån, betale tinglysningsgebyr til offentlig tinglysningsmyndighet eller forretningsfører for notering av bankens pant i boligen. Les mer om gebyr for tinglysning her.

Ved kjøp av fast eiendom og overføring av grunnbokshjemmel må du også betale dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens markedsverdi.

Laveste boliglånsrente krever som regel kjøp av flere banktjenester

De laveste lånerentene bankene tilbyr krever ofte at du kjøper flere banktjenester og har et aktivt kundeforhold. I Finansportalen presenterer vi denne informasjonen som produktpakker

Hva skal til for å få boliglån?

Kjøp av bolig er den største investeringen en privatperson kan gjøre, og i markedet finner du mange banker og kredittinstitusjoner, som tilbyr forskjellige typer boliglån. Noen banker har en spesiell utlånsprofil, men i avsnittene under beskriver vi generelle krav, som gjelder uansett hvilken type boliglån du velger.

Betalingsevne og -vilje

Ingen vil låne bort penger til noen man på forhånd vet ikke har evne og/eller vilje til å betale tilbake. For at du skal få lån må du ha en inntekt stor nok til å betjene lånet, i tillegg til andre faste utgifter du har og daglig forbruk. Desto høyere inntekt du har i forhold til dine faste og variable utgifter, desto bedre evne har du til å betjene lån. Ved søknad om lån/kreditt må du sannsynliggjøre overfor banken at du vil kunne betale for lånet som avtalt, på kort og lang sikt. Er dere flere, som skal stå ansvarlige for boliglånet, søker dere og blir vurdert sammen.

Banken vil kreve at alle relevante opplysninger for lånesøknaden kan dokumenteres og legge vekt på å vurdere betalingsevne og -vilje, egenkapital, sikkerhet og kundeforhold. Som et minimum må du regne med å dokumentere inntekt, gjeld og formue med kopi av siste års selvangivelse og lønnsslipp/utbetaling av trygdeytelse.

Hvor lang tid det vil ta å få behandlet søknaden avhenger av hvor enkle relevante opplysninger er, hvor raskt de kan dokumenteres og bankens behov for tid til søknadsbehandling.

Unngå inkasso og betalingsanmerkninger

Betaler du ikke regninger eller inkasso krav, kan du til slutt få en betalingsanmerkning i Brønnøysundregisteret. Dette kan forhindre deg i å få innvilget søknad om boliglån.

Egenkapital

Uansett hva slags type bolig du vil kjøpe vil banken forutsette at du har spart opp en viss prosentandel av kjøpesummen på forhånd, har opparbeidet egenkapital i bolig du eier eller kan tilby banken sikkerhet i for eksempel foreldres bolig.

Jo bedre sikkerhet du kan tilby, desto lavere boliglånsrente bør du forvente at banken vil banken tilby deg. Hvis du skal kjøpe en bolig med kjøpesum kr 1.000.000,- og låne 85 % av kjøpesummen, må du på forhånd ha spart opp 150.000 kroner. I tillegg må du kunne betale de offentlige avgifter og gebyrer som påløper for tinglysning ved kjøp av bolig.

Hvor mye skylder du fra før

Hvor mye gjeld du har fra før avgjør hvor mye av betalingsevnen din som allerede er “brukt opp”. I kredittvurderingen tar banken hensyn til din samlede gjeldsbelastning, det vil si all gjeld du har fra før i form av kreditter (kredittramme kredittkort, kontokreditter osv.), studielån, forbrukslån, billån og lignende.

Kundeforhold og lønnskonto

Noen banker forutsetter at du har hatt et kundeforhold etablert i banken en viss tid før de er villige til å vurdere en lånesøknad fra deg. Har en bank positiv erfaring med deg fra før vil det alltid bli positivt vektlagt ved søknad om lån. Derfor er det også en fordel å ha konto og kundeforhold til mer enn èn bankforbindelse.

For innvilgelse og etablering av lån stilles det ofte som betingelse at låne- og medlånetaker har eller oppretter konto med lønnsinngang og at terminbeløpet for boliglånet (renter, avdrag og termingebyr) automatisk kan trekkes fra kontoen på terminforfall. Når banken vurderer din betalingsvilje ser de på flere ting bl.a. om du har betalingsanmerkninger eller overtrekk på konto. Har du dette kan det forhindre deg i å få lån.

Sikkerhet

Hvis banken innvilger deg boliglån, vil banken kreve sikkerhet for lånet ved å etablere pant i boligen. Ved tilleggssikkerhet vil pant også etableres i boligen, som stilles som tilleggssikkerhet. Pantesikkerheten gir banken rett til å kreve boligen (panteobjektet) solgt, dersom du ikke betaler for lånet i tråd med låneavtalen, slik at boliglånet og påløpte forfalte lånekostnader blir innfridd.

Etablering av pant innebærer tinglysning i grunnboken, som er et register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og andeler i borettslag. For obligasjonsboliger innebærer etablering av pant notering i adkomstdokumenter hos forretningsfører for sameiet. Ikke alle banker godtar obligasjonsboliger som sikkerhet for boliglån, fordi oversikt over panteheftelser ikke kan hentes ut fra den offentlige grunnboken.

Hvor god sikkerhet banken har for boliglånet avgjøres av boligens verdi i forhold til ønsket lånebeløp. Hovedregelen er at desto bedre sikkerhet banken har for lånet, jo lavere boliglånsrente bør du forvente å bli tilbudt.

Ved kjøp av bolig vil kjøpesum være boligens markedsverdi og kjøpekontrakt dokumentere markedsverdien. Ved refinansiering vil verditakst fra takstmann eller verdivurdering fra eiendomsmegler gi opplysning og dokumentasjon av boligens markedsverdi. En verdivurdering er mye billigere enn en verditakst og mange eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering. Flere banker har også egne systemer for å vurdere verdien på boligen din.

Frarådning

Hvis banken tilbyr deg et lån, men samtidig fraråder deg å ta opp lånet, bør du følge bankens råd. Kan hende knuser det boligdrømmen du har akkurat her og nå, men frarådning betyr at banken vurderer at du ikke har tilstrekkelig betalingsevne og tar en uforholdsmessig stor risiko ved å påta deg låneforpliktelsene.

Førstehjemslån

Til førstegangskjøpere av bolig tilbyr mange banker førstehjemslån med bedre lånebetingelser enn de gir andre lånekunder. For å få innvilget førstehjemslån må du ha minimum 15 % egenkapital eller kunne tilby tilleggssikkerhet for lånet i annen eiendom.

Tilbud om førstehjemslån finner du i Finansportalen som egen lånetype. Detaljerte opplysninger om hvilke betingelser bankene stiller for at du skal kunne få førstehjemslån finner du ved å klikke på produktpakkens og lånetilbudets produktnavn med musepeker.

Banker og kredittinstitusjoner stiller høyere krav til betjeningsevne og sikkerhet enn offentlige aktører gjør. Personer som ikke får innvilget lån i private banker eller som mangler egenkapital kan søke om Startlån til kjøp av bolig gjennom sin kommune.

Refinansiering

Hvis boligen har steget i verdi, kan sikkerheten være bedre enn den var når du tok opp lånet og gjøre at du kvalifiserer for bedre lånebetingelser uten å måtte refinansiere. Om du vet eller tror at boligen din har steget i verdi bør du kontakte banken å be banken vurdere dine lånebetingelser på nytt.

Du bør vurdere å refinansiere boliglånet ditt i ny bank, hvis besparelsen du vil oppnå vil være større enn kostnadene du må betale for å refinansiere. Ved refinansiering må du regne med å betale etablerings- og depotgebyr på nytt. I tillegg vil du måtte betale tinglysningsgebyr og kostnader for fastsettelse av boligens markedsverdi.

Ved refinansiering vil verditakst fra takstmann eller verdivurdering fra eiendomsmegler gi opplysning og dokumentasjon av boligens markedsverdi. En verdivurdering er mye billigere enn en verditakst og mange eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering. Flere banker har også egne systemer for å vurdere verdien på boligen din.

Refinansiering av boliglån er også aktuelt ved ny opplåning eller for å redusere låneutgiftene, hvis du har flere smålån og kreditter. Ved å samle flere lån i ett lån vil de samlede låneutgiftene for gjelden bli redusert. Men du bør velge å nedbetale smålån og kreditter med samme nedbetalingstid som planlagt selv om du “baker lånene” inn i boliglånet. Hvis ikke vil du i praksis nedbetale på eksempelvis bilen lenge etter at den har mistet sin verdi og du kan komme til å ha betalt mer i lånerenter for forbruksgjenstandene/kreditten enn du ville ha betalt om lånene hadde forblitt som enkeltvise lån.

Ved lavkonjunktur i boligmarkedet synker boligenes verdi. Dermed blir også bankenes sikkerhet for ditt boliglån svekket. Før du tar initiativ til refinansiering bør du derfor forsikre deg om hvilken markedsverdi boligen har i forhold til ønsket lånebeløp.

Slik refinansierer du lån

Vil du refinansiere lån i ny bank må du søke og få innvilget lån i den nye banken. De fleste banker har tilrettelagt for at du kan søke om lån på bankens nettsider. Mange tar også i mot lånesøknader gjennom filialnett. Ved søknad om lån vil banken kreve at alle relevante opplysninger for søknaden kan dokumenteres å legge vekt på å vurdere din betalingsevne og -vilje, egenkapital, sikkerhet og kundeforhold. Som et minimum må du regne med å dokumentere verdi på bolig, samt inntekt, gjeld og formue gjennom kopi av siste års selvangivelse og lønnsslipp/utbetaling av trygdeytelse. Hvor lang tid det vil ta å få behandlet søknaden avhenger av hvor enkle relevante opplysninger er, hvor raskt de kan dokumenteres og bankens behov for tid til søknadsbehandling.

Hvis lånesøknaden innvilges vil banken ta kontakt for å avtale signering av låneavtaler, pantstillelse og oppgjørsskjema. Eventuelt også fullmaktsskjemaer for flytting/ innfrielse lån eller kredittkortgjeld – alt avhengig av hva dere blir enige om. Mange banker gir deg lånetilsagn i nettbanken og tilbyr muligheten til å signere låne- og pantedokumenter elektronisk med BankID.

Mellomfinansiering

Hvis du ikke har tenkt å selge din nåværende bolig før du inngår kontrakt på kjøp av ny bolig – eller du skal overta ny bolig før gammel bolig blir overdratt til ny eier – har du behov for mellomfinansiering. Mellomfinansiering er et kortsiktig, og som regel, avdragsfritt boliglån.

For mellomfinansiering må du regne med å betale lånerente, etablerings- og depotgebyr og ofte vil disse være høyere enn for langsiktige boliglån. I tillegg vil du måtte betale tinglysningsgebyr.

Mange, men ikke alle, banker tilbyr mellomfinansiering. Ved lavkonjunktur og fallende boligpriser er bankene mer restriktive med å tilby og innvilge mellomfinansiering, fordi risikoen for at gammel bolig ikke blir solgt innenfor et kortsiktig tidsrom er større. Tilbud om mellomfinansiering forutsetter som regel at du er villig til å gi banken sikkerhet i ny og gammel bolig. Ta kontakt med aktuell bank og forhør deg på forhånd om de tilbyr mellomfinansiering og eventuelt andre krav de stiller.

Når finansieringsbevis eller lån er innvilget – etablering av pant og utbetaling/innfrielse av løpende lån

Undertegne avtaler og fullmaktsskjemaer

Hvis banken etter behandling av lånesøknad ønsker å gi deg et lånetilbud, vil banken ta kontakt for å avtale signering av låneavtaler, pantstillelse og oppgjørsskjema. Eventuelt også fullmaktsskjemaer for flytting/ innfrielse lån eller kredittkortgjeld – alt avhengig av hva dere blir enige om.

Mange banker gir deg finansieringsbevis og lånetilsagn i nettbanken og tilbyr muligheten til å signere låne- og pantedokumenter elektronisk med BankID. Har du BankID kan du fortsette å bruke den samme ved pålogging i nettbanken til ny bankforbindelse. De aller fleste banker og kredittinstitusjoner pass som legitimasjon for å etablere nytt kundeforhold og utstede bankkort med bilde og BankID.

Etablering av pant – utbetaling/innfrielse av løpende lån

Så snart banken har fått etablert avtalt sikkerhet og pant vil lånet være klart for utbetaling. På overtakelsesdato vil boliglånet bli utbetalt av banken til selger. Ved flytting av boliglån til ny bank vil din nye bank sørge for at lån(ene) i din gamle bank blir innfridd med det nye lånet.